Report-Investor: Deutsche EuroShop AG - Geschäftsbericht 2009

Am 7. Juli 2009 haben wir die Eigen- kapitalausstattung unserer Gesellschaft mit einer Kapitalerhöhung weiter verbessert. Die neuen Aktien wurden zu je 19,50€ bei institutionellen Anlegern im Rahmen eines beschleunigten Verfahrens platziert. Die Emission war rund dreifach überzeichnet. Unserer Gesellschaft floss ein Bruttoemis- sionserlös von ca. 67 Mio.€ zu, den wir unter anderem zur Finanzierung des Anteilskaufs am City-Point Kassel und der Erweiterung in Dresden verwendeten. Zur Refinanzierung des Eigenmittelanteils für das A10 Center in Höhe von 115 Mio.€ (150 Mio.€ sind langfristig mit Fremdkapital refinanziert) haben wir im Januar 2010 eine Bezugsrechtskapitalerhöhung durchgeführt. Es war uns schon lange ein Anliegen, unseren vielen treuen Altaktionären die Möglichkeit zur Teilnahme an einer Kapitalerhöhung ein- zuräumen. Die neuen, für 2009 voll dividen- denberechtigten Aktien wurden vollständig im Rahmen des Bezugsrechts und eines von der Gesellschaft eingeräumten Über- bezugsrechts von bestehenden Aktionären übernommen. Der Bezugskurs lag eben- falls bei 19,50€ je Aktie. Dadurch sind der Deutsche EuroShop rund 123 Mio.€ zuge- flossen. In der fast fünffachen Überzeich- nung der Emission sehen wir einen deutli- chen Vertrauensbeweis unserer Aktionäre und des Kapitalmarkts in die Strategie und Zukunft der Deutsche EuroShop. Unsere Aktie selbst durchlebte ein aber- mals schwieriges und volatiles Börsenjahr. Gestartet mit 24,30€ schloss sie 2009 mit einem Kurs von 23,67€ leicht im Minus ab. Unter Einbeziehung der ausgeschütteten Dividende in Höhe von 1,05 € je Aktie ergibt sich im Jahresvergleich eine Per- formance der Deutsche EuroShop-Aktie von nur 2,1%. Im Vergleich mit unseren europäischen Wettbewerbern entwickelte sie sich damit unterdurchschnittlich. Da die meisten Indizes und Wettbewerber aber im Vorjahr – im Gegensatz zu unserer Aktie – deutliche Kursrückgänge zu verzeichnen hatten, relativiert sich die Entwicklung bei einem längerfristigen Betrachtungszeitraum deutlich zugunsten der Deutsche EuroShop- Aktie. Was bringt uns 2010? Wie eingangs erwähnt, erwarten wir eine Normalisierung und Bele- bung der Immobilienmärkte. Dennoch bleibt die Finanzierung weiterhin ein entscheiden- des Thema. Und dies gilt nicht nur für unser Geschäft, sondern auch und gerade für das unserer Mietpartner. Deren Geschäftsmodell bedingt eine vergleichsweise dünne Eigen- kapitalausstattung und einen hohen Bedarf an kurz- bis mittelfristigem Fremdkapital. Die Finanzierungssituation im Einzelhandel ist daher ein kritisches Thema für die kommen- den Jahre, das es zu beobachten gilt. Bisher haben wir allerdings in unseren Shoppingcentern keine Indikation für eine spürbare Eintrübung des Einzelhandels oder des Konsumverhaltens. Unsere Mietaußen- stände sowie die Abschreibungen auf Miet- forderungen sind unverändert niedrig. Der Vermietungsstand ist mit etwa 99,3% sta- bil auf höchstem Niveau. Daher stellt es für uns mit dem recht verlässlich planbaren Geschäftsmodell der Deutsche EuroShop kein besonderes Wagnis dar, wenn wir wie gewohnt in die Zukunft blicken und Kenn- zahlen nennen, an denen wir uns messen lassen: nicht das operative Ergebnis. Der Gewinn je Aktie setzt sich letztlich aus dem operativen Gewinn von 1,28€ und dem Bewertungs- ergebnis von 1,28€ zusammen und belief sich auf 0,95€ je Aktie. Der Net Asset Value unseres Unterneh- mens erhöhte sich von 942,8 Mio.€ zum 31. Dezember 2008 auf 1.006,9 Mio.€ zum Jahresultimo 2009. Das entspricht einer Stei- gerung um 64,1 Mio.€ und einem Net Asset Value je Aktie von 26,63€. Aus unserem Portfolio können wir Ihnen gute Neuigkeiten berichten. Anfang 2009 haben wir unseren Anteil am City-Point Kassel von 40% auf 90% erhöht. Zudem konnten wir mit den Erweiterungen der Altmarkt-Galerie Dresden sowie des Main- Taunus-Zentrums beginnen. Anfang 2010 haben wir nach dreijähriger Investitionszurückhaltung wieder ein attraktives und profitables Shopping- center für unser Portfolio gekauft: das A10 Center in Wildau bei Berlin. Das Gesamt- investitionsvolumen inklusive einer bis 2011 geplanten Modernisierung und Neu- baumaßnahme (A10 Triangel) beläuft sich auf rund 265 Mio.€. Das A10 ist eines der größten und bekanntesten Shoppingcenter in Deutschland. Es wurde 1996 eröffnet und bietet derzeit rund 120 Fachgeschäfte, die komplett vermietet sind. Die Magnetmieter im Bestand sind Real, Karstadt Sports, P&C, C&A, H&M, Esprit, MediMax und Bau- haus. Nach Eröffnung der A10 Triangel im Frühjahr 2011 wird das A10 Center fast 200 Shops mit ca. 66.000 m2 Verkaufs- fläche bieten. Ein Blick auf die Finanzierung: Anfang Juli 2009 haben wir zwei Darlehen über insge- samt 132,2 Mio.€ für zehn Jahre neu finan- ziert. Neben einem im Oktober 2009 zu prolongierenden Darlehen über 50,0 Mio.€ wurde ein erst 2013 fälliges Darlehen über 82,2 Mio.€ in einen neuen Darlehensvertrag einbezogen. Mit dieser Refinanzierung sinkt unser jährlicher Zinsaufwand um mehr als 1 Mio€. Bis Ende 2012 haben wir keine langfristigen Fremdfinanzierungen neu zu verhandeln. DER VERMIETUNGS- STAN D IST MIT ETWA 99,3% STABIL AUF HÖCHSTEM NIVEAU. Vorwort des Vorstands | 3