Report-Investor: IVG Immobilien AG - Geschäftsbericht 2009

17A k t i o n ä r e . U n t e r n e h m e n . F i n A n z e n . i n F o r m A t i o n e n Was sind die nächsten Ziele und was bedeutet in diesem Zusammenhang der von Ihnen häufig verwendete Begriff „Operational Excellence and Efficiency“? Dr. Schäfers: Nach Ende der Phase der unmittelbaren finanziellen Restrukturierung – mit den Aufgaben Verbindlichkeiten zu verlängern und die Liquidität zu sichern –, haben wir im Sommer 2009 die zweite Phase der Restrukturierung eingeleitet. Hierbei geht es primär um „Operational Excellence and Efficiency“. Das bedeutet für uns eine Neuausrichtung der IVG mit dem Ziel, durch Qualität unserer Dienstleistungen und kon- sequente Kundenorientierung nachhaltige und wertschöpfende Ergeb- nisse zu erzielen und unsere Wettbewerbsfähigkeit zu steigern. Hierzu gehört sicherlich auch eine signifikante Kostenreduktion in den nächsten Jahren. Sie soll helfen, die Profitabilität der IVG im ersten Schritt wieder auf ein marktübliches Niveau zu heben. Hier sind wir im Jahr 2009 schon große Schritte vorangekommen, indem wir die sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Vergleich zu 2008 bereits um rd. 40 Millionen Euro senken konnten. Welches Projekt können Sie beispielhaft für die zweite Phase nennen? Dr. Niesslein: Im Rahmen des Konzernumbaus wurde z. B. die gesam- te IT-Landschaft der IVG auf den Prüfstand gestellt mit dem Ergebnis, dass es hier Optimierungspotenzial gibt: Deswegen wurde das Projekt „Reboot“ ins Leben gerufen. Dabei ist es unser Ziel, zum Beispiel mit standardisierten Analyse- und Planungstools den manuellen Bedien- aufwand zu reduzieren und mehr Zeit für tiefgehende Analysen zu gewin- nen. Diese führen dann im Idealfall zu einer gesteigerten Wertschöpfung aus unseren Immobilien und für unsere Kunden. Im Rahmen der strategischen Weiterentwicklung der IVG sprechen Sie gerne von „Alignment of Interest“. Könnten Sie uns das bitte kurz erläutern? Dr. Niesslein: Mit dem Schlagwort „Alignment of Interest“ läuten wir die dritte Phase der Restrukturierung ein, die der Wachstumsoptio- nen. Dies bedeutet für uns, dass wir in Zukunft vermehrt Produkte im Fondsbereich entwickeln wollen, die wir nicht nur unseren Kunden anbie- ten, sondern bei denen wir mit einem eigenen Anteil am Eigenkapital im Boot bleiben. Damit erhöhen wir bei unseren Investoren das Vertrauen in das Produkt und kombinieren gleichzeitig unsere Kompetenz aus Fonds- konzeption, -management und Asset Management. Als Beispiel für diese bereits praktizierte Vorgehensweise möchte ich den Kavernenfonds nen- nen, der übrigens mit 1,7 Milliarden Euro Ziel-Anlagevolumen einer der größten Immobilienfonds-Platzierungen am deutschen Kapitalmarkt ist. Stichwort Kavernen, die „Kronjuwelen“ der IVG im norddeutschen Etzel. Was macht diese Asset- klasse Ihrer Meinung nach so besonders? Dr. Schäfers: Primär weisen diese „Immobilien ohne Fenster“ eine sehr geringe Korrelation mit anderen Assetklassen auf und sind insofern her- vorragend geeignet für risikoaverse Investoren. Des Weiteren sprechen wir hier über Mietverträge mit bonitätsstarken Unternehmen, die teilweise über 30 Jahre laufen. Mit der Lagerung von Öl und Gas in mehr als einem Kilometer Tiefe gibt es zudem auch deutliche ökologische und sicher- heitstechnische Vorteile gegenüber oberirdischen Tanklagern. Rund ein Drittel der Bundesrohölreserve ist hier eingelagert. Damit leistet Etzel einen wichtigen Beitrag zur Sicherung der Energieversorgung in Deutsch- land und auch anderen Ländern. Neben den 70 bereits vorvermieteten und an den Fonds veräußerten Kavernen besitzt IVG weitere 60 Potenzi- alkavernen, von denen zu Beginn des Jahres 33 bereits zur Vermietung optioniert waren. Ende 2009 konnten wir von diesen Optionsrechten sechs in konkrete Mietverträge umwandeln, die uns in Zukunft attraktive wiederkehrende Cash Flows aus diesem Bereich garantieren. Auf dem Kapitalmarkt wird IVG als viel zu hoch verschuldet wahrgenommen. Mit welchen Maß- nahmen möchten Sie dem entgegegenwirken? Dr. Schäfers: Der kontinuierliche Schuldenabbau steht natürlich wei- terhin im Fokus der IVG. Wir wollen den Loan-to-Value von derzeit knapp 70 % mittel- bis langfristig auf unter 60 % reduzieren. Hierzu werden gezielt die Mittel aus der sukzessiven Veräußerung der bereits vorverkauf- ten Kavernen aus dem Entwicklungsbestand an den Kavernenfonds ver- wendet. Zudem sinken unsere Verbindlichkeiten durch den konsequenten Abbau der aktuell in Realisierung befindlichen Entwicklungspipeline. Im November 2009 platzierte die IVG erfolgreich eine eher kleine Kapitalerhöhung. Ist für das Jahr 2010 eine weitere Kapitalerhöhung geplant? Dr. Niesslein: IVG konnte Mitte Oktober 2009 bei institutionellen Anlegern 10 Millionen neue Inhaberaktien platzieren. Der Bruttoerlös von 72 Millionen Euro dient der Finanzierung des weiteren Wachstums der Gesellschaft durch ausgewählte, bereits identifizierte Immobilieninvesti- tionen, wie z. B. das Co-Investment in den neuen „IVG Premium Green Fonds“. Eine weitere, eventuell größere Kapitalerhöhung kommt nur in Frage, wenn sich dadurch werterhöhende Möglichkeiten für die IVG und ihre Aktionäre ergeben.