Report-Investor: IVG Immobilien AG - Geschäftsbericht 2009

37A k t i o n ä r e . U n t e r n e h m e n . F i n A n z e n . i n F o r m A t i o n e n IVG Investment Caverns Kavernen als attraktive Asset-Klasse Im Rahmen der Neustrukturierung des Geschäftsmodells wurde der ehemals eigenständige Geschäftsbereich Caverns in den Geschäftsbe- reich Investment integriert. Kerngeschäft des Segments Caverns ist die Errichtung von Kavernen zur Lagerung von Erdöl und Erdgas sowie deren Betrieb, Vermietung und Verkauf. Mieter der Kavernen sind bonitätsstarke Unternehmen der Energiebranche sowie staatliche Erdölbevorratungsor- ganisationen. IVG hat 2008 70 Kavernen (davon 40 Bestandskavernen und 30 Entwicklungskavernen) an einen institutionellen Fonds veräußert, für dessen Fonds- und Asset Management IVG verantwortlich ist. 2009 konn- te planmäßig eine erste Entwicklungskaverne an den Fonds übergeben werden. Daneben beabsichtigt IVG, am Standort Etzel bei Wilhelmshaven mindestens weitere 60 Kavernen zu realisieren, davon 6 unter Vertrag, 27 unter Optionsverträgen und 27 noch freie Kavernen. 2009 2008 Veränd. in % Umsatzerlöse gesamt 61,4 57,2 7,3 davon Gebühren aus Betriebsführung 11,3 0,0 n. a. davon Nettomieten 0,1 50,0 -99,8 davon Performance Fee (Besserungsschein) 43,1 0,0 n. a. davon sonstige Umsätze 6,9 7,2 -4,2 Aktivierte Eigenleistungen/ Bestandsveränderungen 6,6 16,7 -60,5 Unrealisierte Marktwertänderungen 197,0 48,5 - Realisierte Marktwertänderungen -0,4 175,7 - Sonstige Erträge 5,8 181,8 -96,8 Operativer Aufwand -36,6 -37,3 -1,9 eBit 233,8 442,6 -47,2 Bruttoverkaufserlöse 32,5 835,8 -96,1 investitionen 103,5 184,0 -43,8 Grunddaten in Mio. € Positiver Einfluss durch Fair-Value-Bilanzierung Das Ergebnis 2009 ist stark geprägt durch unrealisierte Marktwertän- derungen von Investment Property. Seit Anfang 2009 sind gemäß IAS 40 (Revised 2008) im Bau befindliche Kavernen unter den Investment Property auszuweisen und zum Fair Value zu bewerten, sofern dieser mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann. Die entsprechen- de Bewertung zum Fair Value erfolgte 2009 für 13 Kavernen, wovon eine Kaverne erwartungsgemäß nach Fertigstellung im Juli 2009 an den Kavernen-Fonds veräußert wurde. Die ausgewiesenen unrealisier- ten Marktwertänderungen stellen den Unterschied der Fair Values zu den bilanzierten Herstellkosten dar. Die Steigerung der Erlöse aus der Betriebsführung begründet sich durch die ganzjährige Dienstleistungs- erbringung für den Fonds nach Verkauf im 4. Quartal 2008. Der Wegfall der bis dahin generierten Nettomieten konnte nur teilweise kompensiert werden. Für Vermietungsleistungen hat IVG mit dem Kavernen-Fonds im Rahmen der Kavernen-Transaktion ein Besserungsschein für die bis 2015 zu verlängernden Öllagerverträge vereinbart. Auf Basis der 2009 erreich- ten Vertragsabschlüsse konnte IVG hieraus zukünftige Erträge sichern, die 2009 barwertig bei den Umsatzerlösen bilanziert wurden. Zahlungswirk- sam waren für IVG hiervon 4,8 Mio. Euro. iVG Potenzialkavernen Art der Vermietung Öl Gas Volumen mio. m3 Neuvermietung 6 3,9 Summe 6 3,9 iVG Fondskavernen Art der Vermietung Öl Gas Volumen mio. m3 Neuvermietung 1 0,4 Vertragsprolongation 8 3,3 Summe 9 3,7 Vermietungsleistungen 2009 Bei der Bilanzierung der Kavernen sind folgende Unterschiede zu beachten: Von 29 Kavernen, die schon an den Kavernenfonds vorverkauft wurden (Fondskavernen) sind zum 31.12.2009 bereits 12 zum diskontier- ten Fair Value von 285 Mio. Euro in die Investment Property eingebucht, da diese einen festgesetzten Schwellenwert im Baufortschritt erreicht haben. 17 Kavernen befinden sich in einem früheren Baustadium mit akkumulierten Baukosten von 106 Mio. Euro in den Investment Property, haben jedoch den Schwellenwert zur Fair Value Bilanzierung noch nicht erreicht. Somit sind insgesamt 29 Kavernen mit einem Wert von 390 Mio. Euro in der Bilanz abgebildet. Der noch zu vereinnahmende diskontierte Unterschiedsbetrag zum Fair Value (hier der Verkaufspreis an den Kaver- nenfonds) für diese 17 Kavernen beträgt 171 Mio. Euro und ist in der Adjustierung des NAV enthalten.