Report-Investor: PATRIZIA Immobilien AG - Geschäftsbericht 2009

lagebericht 57 5.3 erWartete entWicklung der ertrags- und finanzlage Der wirtschaftliche erfolg der PatriZia hängt in naher Zukunft im Wesentlichen weiterhin von der anzahl der verkauften Wohnungen und der höhe der Mieteinnah- men ab. Wir haben wegen der Qualität und lage unse- res immobilienbestands keine bedenken, Preise und Mieten weiter zu entwickeln, wobei dies regional unter- schiedlich verlaufen wird. Zum 1. Januar 2010 umfasste das Portfolio der PatriZia rund 11.100 einheiten, wo- bei für rund ein Drittel eine einzelprivatisierung vorge- sehen ist. Für 2010 rechnen wir in der Privatisierung mit Verkaufszahlen mindestens auf Vorjahresniveau. Wir sind zuversichtlich, dass wir diese Vertriebszahlen nach- haltig kontinuierlich ausbauen können. Die PatriZia hat die vergangenen Jahre genutzt, um ihre 2006 und 2007 erworbenen revitalisierungsob- jektezuoptimieren.baulicheundimmobilienwirtschaft- liche Maßnahmen sind bei vielen Objekten inzwischen abgeschlossen, so dass rund 70 % unserer revitalisie- rungsbestände ab 2010 zur Veräußerung stehen. Wir sind zuversichtlich, dass 2010 mehr investoren ihre Zurückhaltung aufgeben und investitionsentscheidun- gen treffen. Über den weiteren abverkauf unserer Ob- jekte werden wir die Darlehenstilgungen vorantreiben und als Konsequenz die eigenkapitalquote erhöhen. rund 172 Mio. euro stehen 2010 zur tilgung bzw. Pro- longation an. Die größenordnung der einzelnen Darle- hen stellt kein Finanzierungshindernis dar. 2011 laufen nach heutigen Stand Darlehen über etwa 551 Mio. euro aus, die jedoch über Verkäufe bis dahin teilweise ge- tilgt sein werden. Die erfahrungen des vergangenen Jahres hinsichtlich der Kreditverhandlungen sowie un- sere sich verbessernde Portfolioqualität lassen uns an- nehmen, dass auch diese Prolongationen für uns kein hindernis darstellen. Zur Optimierung der übrigen be- stände werden wir auch zukünftig in bauliche Maßnah- men investieren, in Summe über dem bereits hohen Niveau des Vorjahres. allein für die Modernisierung unserer Wohnanlage München-ludwigsfeld aus den 1950er Jahren sind rund 20 Mio. euro investitionsvolu- men bis Mitte 2011 geplant. auch die Projektentwicklung, in der gegenwärtig alle Objekte in der Umsetzung sind, wird 2010 wegen den fortschreitenden bauphasen höhere Kosten verursa- chen. ende des 3. Quartals 2010 werden wir das augs- burger Projekt „am Schwalbeneck“ mit einem investi- tionsvolumen von rund 10 Mio. euro zum abschluss bringen. Die Wohnanlage wird privatisiert, 70 % der einheiten sind bereits beurkundet. Das „isartor-Palais“ in der Zwingerstraße in München mit einem investiti- onsvolumen von knapp 30 Mio. euro wird voraussicht- lich im herbst 2010 fertig gestellt und anschließend an einen investor verkauft. Die investorenansprache be- ginnt im Frühjahr 2010. bei unserem Projekt München herthastraße ist der abverkauf aller Wohnungen bis zur Fertigstellung im 4. Quartal 2010 vorgesehen. Die belebung des transaktionsmarktes wird mit einem höheren ergebnisbeitrag des Servicesegments einher- gehen. Mit der auflage unserer beiden neuen Fonds haben wir frühzeitig die Marktchancen der gestiege- nen Nachfrage institutioneller investoren nach indirek- ten Wohnimmobilienanlagen ergriffen. hier profitieren wir von zusätzlichen gebühren aus dem Fonds-, asset- und immobilienmanagement bei zunehmendem zu ver- waltenden immobilienvermögen (assets under Manage- ment). Die ankäufe werden wir zielstrebig fortsetzen. investitionschancen sollten sich zwar aus dem niedri- gen Zinsniveau ergeben, es bleibt jedoch abzuwarten, inwiefern besitzer geeigneter Wohnimmobilien bereit sind, ihre bestände zu verkaufen. Mit der nachhaltigen Weiterentwicklung des Servicesegments soll dessen ergebnisbeitrag von derzeit 5 % am ebit in den kom- menden Jahren kontinuierlich anwachsen. hinsichtlich der Darstellung unserer erträge halten wir an der Unterscheidung zwischen ergebnis gemäß iFrS und operativem ergebnis fest. Das operative ergebnis definieren wir als um wesentliche nicht liquiditätswirk- same effekte bereinigtes ergebnis vor Steuern (ebt ad- justed). aus heutiger Sicht, d. h. unter dem Vorbehalt, dass die gesamtwirtschaft ihre erholung fortsetzen und es nicht zu einem erneuten rückschlag auf den Fi- nanzmärkten kommen wird, streben wir für das geschäfts- jahr 2010 eine Verbesserung gegenüber 2009 an. Mit fort- schreitender bewältigung der Finanz- und Wirtschaft- krise sollte sich der transaktionsmarkt für immobilien kontinuierlich erholen. eine zunehmende Kreditvergabe- bereitschaft seitens der banken sollte auch größere transaktionen wieder ermöglichen, so dass wir über 2010 hinaus nochmals eine ertragssteigerung anstreben. Dividendenpolitik Unter berücksichtigung der aktuellen eigenkapitalanfor- derungen für die Vergabe von Neukrediten sowie der grundsätzlichen eigenkapitalausstattung wird der Vor- stand dem aufsichtsrat vorschlagen, den bilanzgewinn 2009 der PatriZia immobilien ag vollständig auf neue lagebericht