Report-Investor: Vivacon AG - Geschäftsbericht 2007

Vivacon AG Geschäftsbericht 2007 Konzern-Anhang 85 a) Grundstücksbewertung nach IAS 40 Der Buchwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien hat sich seit dem 31. Dezember 2005 wie folgt entwickelt: Mio. 5 Buchwert (Fair Value) zum 31.12.2005 93,0 Zugänge 2006 (zu Anschaffungskosten) 75,5 Zuschreibungen aufgrund der Bewertung zum Fair Value 50,6 Zuschreibungen aufgrund der Bewertung zum Fair Value der Objekte, die bereits zum 31. Dezember 2005 im Bestand waren 8,0 Buchwert (Fair Value) zum 31.12.2006 227,1 Zugänge 2007 (zu Anschaffungskosten) 50,0 Zuschreibungen auf Zugänge des Berichtsjahres aufgrund der Bewertung zum Fair Value 63,2 Zuschreibungen aufgrund der Bewertung zum Fair Value der Objekte, die bereits zum Dezember 2006 im Bestand waren 7,7 Buchwert (Fair Value) zum 31.12.2007 348,0 Die Zugänge in 2007 enthalten Zugänge aus dem unmittelbaren entgeltlichen Erwerb in Höhe von EUR 3,3 Mio. (Vorjahr: EUR 47,4 Mio.). Die übrigen Zugänge resultieren aus Übertragungen aus dem kurzfristigen Vermögen (EUR 46,7 Mio., Vorjahr: EUR 28,1 Mio.) die teilweise aus dem Erwerb in Form einer Sachvergütung für Dienstleistungen resultieren (EUR 29,9 Mio., Vorjahr: EUR 27,7 Mio.). Der Vivacon-Konzern verkauft in der Regel die Immobilien im Segment Portfoliohandel und im Geschäftsbereich Denkmal im Erbbaurecht. Das bei dem Vivacon-Konzern verbleibende Grundstück repräsentiert hier- bei einen wesentlichen Teil der Handels- bzw. Bauträgermarge. Die Anschaffungskosten der Erbbaurechtsgrundstücke ergeben sich daher im Rahmen der Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf die Grundstücke beziehungsweise Aufbauten. Das Erbbaurecht und die damit einhergehenden Erbbaugrund- stücke führen in Deutschland immer noch ein Randdasein im Immobilienmarkt. Repräsentative Marktdaten im Zusammenhang mit Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken sind deshalb nur begrenzt verfügbar, sodass gemäß dem in IAS 40 angelegten Stufenkonzept der Wertermittlung die Fair Values der Erbbaugrundstücke auf der Grundlage von Wertermittlungsverfahren zu schätzen sind. Hier ist eine intensive und laufende Rückkopplung der ermittelten Fair Values mit aktuellen Marktentwicklungen erforderlich. Für die Ermittlung der Fair Values der Erbbaugrundstücke hat die Vivacon AG weiterhin das Discounted Cash Flow (DCF)-Verfahren angewendet. Unabhängige Bewertungsgutachten werden nicht eingeholt. Aufgrund der langen Laufzeit der Erbbaurechtsverträge sowie der im Anschluss an die ver- tragliche Laufzeit bestehenden Möglichkeit der Verlängerung des Erbbaurechtes bzw. einer weiteren Verwendung des Grundstücks wird das Modell der ewigen Rente angewendet, sodass der Wert des Grundstücks durch die Anwendung eines aus dem Diskontierungszinssatz der Cash Flows abgeleiteten Multiplikators auf den Jahreserbbauzins bestimmt wird. Die Einzelbewertung der Erbbaugrundstücke erfolgte, indem die objektindividuellen und prognos- tizierten realen Erbbauzins-Cash Flows in die DCF-Bewertung einfließen. Die unterschiedliche Höhe dieser Cash Flows repräsentiert insbesondere die lage- abhängigen Qualitätsunterschiede bei den einzelnen Erbbaugrundstücken.